smartmoney

משכנתא היא כנראה ההלוואה הגדולה ביותר שתיקחו בחיים, ובמהלך התהליך ישנם פרטים מרובים שחשוב לקחת בחשבון. אחת הדרכים לשפר את התהליך ולחסוך כסף הוא לשקול את השירותים של יועץ משכנתאות מקצועי. השקעה ביועץ מקצועי עשויה להבטיח חסכון משמעותי והקלה בתהליכים המורכבים. על פי רוב, אנשים נותנים למחיר יועץ משכנתאות התמקדות יתרה. עם זאת, ישנם פרמטרים חשובים לא פחות ואפילו הרבה יותר.

1. מחיר יועץ משכנתאות

מחיר ייעוץ משכנתאות משתנה מאוד ותלוי במטרת המשכנתא ובמצב הכלכלי של הלקוחות. מבחינה כללית ככל שהתיק יהיה מורכב יותר, המחיר יהיה יקר יותר.

המחיר יכול להשתנות גם על פי השירותים שיקבלו הלקוחות. ככל שיועץ המשכנתאות עבד עבורכם יותר קשה ולמשך יותר זמן, כך המחיר יהיה בהתאם.

יש לקוחות שדורשים התעסקות מרובה ותנאים מורכבים למשכנתא, ואחרים שדורשים תהליך פשוט. השוני הזה יכול להשפיע על מחיר השירות. לכן, חשוב להבין שהמחירים יכולים להיות שונים בין לקוח ללקוח.

2. מועדי התשלום

מועדי התשלום יכולים להשתנות וכדאי לדעת מראש מהם. יש יועצים שידרשו לקבל חלק מהתשלום מראש, ויחלקו את היתר בהתאם להתקדמות התהליך. בניגוד לכך, ישנם יועצים שיבחרו לחלק את התשלום למספר תשלומים על פי שלבי התהליך.

לדוגמה, אצלנו אתם תשלמו בשלושה שלבים מרכזיים בתהליך לקיחת המשכנתא. בכסף חכם אנו מציעים יתרון נוסף עבור הלקוחות. היתרון העצום הוא שאתם תשלמו רק לאחר שתקבלו תוצאות.

3. שלושת גישות השירות של יועצי המשכנתאות

יש שלושה גישות עיקריות בהן יועצי המשכנתאות פועלים. זה חשוב להבין כיצד היועץ ילווה אתכם בתהליך.

גישה ראשונה: לפי גישה זו, יועץ המשכנתאות ילווה אתכם בכל תהליך לקיחת המשכנתא, עד שהבנק מעביר את הכסף. כלומר, כחלק מהמחיר תקבלו ליווי גם בשלב החתימה על המשכנתא בבנק וגם בשלב הביטחונות.

גישה שניה: בגישה זו היועץ ילווה אתכם עד החתימה על תיק המשכנתא. שכוללים טיפול בביטחונות, לקיחת ביטוח מבנה, ביטוח חיים, ייפוי כוח נוטריוני ורישום ברשם המשכונות. באופציה זו הליך העברת הכסף מהבנק למוכר יהיה על אחריותכם.

גישה שלישית: יועץ המשכנתאות יהיה איתכם עד לשלב שבו הבנק נותן לכם אישור עקרוני לקבלת המשכנתא. הטיפול בביטחונות ובהעברת הכסף למוכר הישאר באחריותכם הבלעדית.

4. האם יועץ משכנתא שווה את המחיר

המחיר של יועץ משכנתאות יכול להיראות משמעותי, אך כדאי לזכור שהעזרה בתהליך יכולה להביא לחסכון רב בטווח הארוך. על פי דברי יועצים, החסכון הכלכלי שיתקבל יכול להגיע לעשרות ואפילו למאות אלפי שקלים.

חשוב להבין שמשכנתא היא בין ההחלטות החשובות ביותר שתיקחו בחיים. בבחירת משכנתא נכונה, אפשר להגיע גם לחיסכון של מאות אלפי שקלים. זה תפקידו של יועץ המשכנתאות – לחסוך לכם כסף והמון ,בטווח הארוך. ביחס לחיסכון שתזכו בו בעזרת הייעוץ, המחיר שתשלמו על הייעוץ הוא קטן וחסר משמעות. זאת בהנחה שהייעוץ שקיבלתם הוא מקצועי ואמין.

5. מתי אין צורך ביועץ משכנתאות פרטי

יש מקרים שבהם ניתן לשקול האם יש צורך ביועץ פרטי או שאפשר להסתפק ביועץ המשכנתאות של הבנק.

גרירת משכנתא היא דוגמה למקרה בו ייתכן שלא תתקבל המון עזרה מיועץ פרטי. במקרה כזה, אין שום שינוי בתמהיל המשכנתא וכל השוני הוא בנכס שמשועבד לבנק. לכן, התהליך הוא מאוד טכני ואין צורך לקחת יועץ משכנתאות פרטי לשם כך. עם זאת, ניתן לקחת יועץ שיעזור בתהליך כל עוד התשלום הוא סביר.

לסיכום: דברים שכדאי לקחת בחשבון בעת בחירת יועץ משכנתא

חשוב לא לתת לחיסכון במחיר התמקדות יתרה. משכנתא היא ההלוואה שתשפיע על עתידכם הכלכלי לאורך זמן ארוך, ולכן עדיף לבחור ביועץ מקצועי שיוכל להבטיח שירות אמין ושקוף. השקעה ביועץ משכנתאות יכולה להבטיח חסכון משמעותי ולקבל את ההלוואה המתאימה ביותר בשבילכם.

עמלות פירעון מוקדם הן התשלומים הנוספים הנדרשים מבעלי משכנתאות במקרה של ביצוע מחזור משכנתא, או של פירעון חלקי או מלא של סכומי המשכנתא. הן מהוות חובה נוספת שעשויה להציק לכיס הלקוח. סיכמנו לכם את כל המידע הנחוץ במאמר זה, כדי לספק הבנה מעמיקה ומקיפה על חשיבותן.

1. סוגי עמלות פירעון מוקדם ואופן החישוב שלהן

ברגע שמתכוונים לקחת משכנתא, חשוב להבין את סוגי העמלות השונים ואת אופן החישוב של כל עמלה. ישנם חמישה סוגים של עמלות פירעון מוקדם. כל אחת מהן מחושבת בצורה שונה ומשולמת מסיבות שונות.

עמלה תפעולית: עמלה על פעולת פירעון מוקדם. גובה העמלה 60 שח.

עמלת אי הודעה מוקדמת: עמלה על אי הודעה מוקדמת של פירעון מוקדם (פחות מ-10 ימים מראש). גובה העמלה 0.1% מיתרת הקרן.

עמלת מדד ממוצע: מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב- 12 המדדים האחרונים. תשלום זה מהווה פיצוי חלקי של הבנק על תקופה בה ההלוואה התנהלה, אך לא נעשתה הצמדה שלה למדד. העמלה תיגבה רק בהלוואות צמודות למדד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין ה-1 ל-15 בחודש.

עמלת הפרשי שער: עמלה בגובה הפרשי השער. בין שער מטבע החוץ ביום הפירעון המוקדם לבין השער שיחול 2 ימי עסקים מאוחר יותר. במידה ונמסרה הודעה מוקדמת בכתב (2 ימי עסקים לפחות) על הכוונה לבצע פירעון מוקדם, ניתן פטור מעמלה זו.

עמלת היוון: עמלה שהיא הפער בין ריבית המשכנתא לריבית השוק. במקרה שריבית המשכנתא גבוה מריבית השוק, הבנק ידרוש עמלת היוון. עמלה זו הינה המשמעותית, המורכבת והגבוהה ביותר מבין עמלות הפירעון המוקדם.

עקב הנתונים המשתנים של חלק מהעמלות, לא ניתן לדעת מראש מה תהיה גובה העמלה. למעשה, לא בטוח שתהיה עמלה כלל.

2. תחנות יציאה

תחנות יציאה במשכנתא מאפשרות לנו נקודת מפלט ליציאה מהמשכנתא ללא עמלת היוון בכל עת או בנקודות זמן ידועות מראש. זו הזדמנות לפרוע את ההלוואה ללא תשלום נוסף. יש לתכנן ולבחור מראש את מסלולי המשכנתא שמציעים תחנות יציאה ולהתאים אותם לצרכים שלנו.

במסלולים בהם תדירות שינוי הריבית גבוהה משנה, תהיה תחנת יציאה בכל נקודה של שינוי ריבית. לדוגמא, אם בחרנו מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים, כל 5 שנים תהיה לנו נקודה בה הריבית משתנה וזאת בעצם גם נקודה בה ניתן לפרוע (או למחזר) את ההלוואה ללא עמלת היוון.

3. הנחות בתשלום עמלת היוון

על פי צו הבנקאות, יש זכאות להנחה של 10%-30% מעמלת היוון, בהתאם לסוג ההלוואה ולזמן שחלף מיום לקיחתה ועד ליום הפירעון המוקדם. כמו כן, בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון מקבלים פטור מעמלות על סכום מסלול הזכאות, והנחה של עד 40% על עמלת ההיוון בשאר המסלולים.

לסיכום: כיצד להתחמק מתשלום עמלות פירעון מוקדם

על מנת להתמודד בצורה חכמה עם עמלות הפירעון המוקדם, חשוב לבחון ולתכנן בקפידה. יועץ משכנתאות מקצועי יסייע לבנות תמהיל המתאים לכם, ויבטיח חסכון משמעותי גם בעמלות הפירעון.

עסקת מחיר למשתכן נהייתה מאוד פופולרית אצל הזוגות הצעירים. אך, האם באמת כדאי לרכוש דירה במחיר למשתכן או שעדיף לקנות דירה יד שניה. חלק מהאנשים יאמרו לכם שזו עסקת החלומות ושאתם תרוויחו מיליונים ממנה. חלק יספרו שזו המכה הכלכלית הגדולה ביותר שהם נפלו בה. באנו לעשות סדר בדברים על מנת שתוכלו לדעת, האם באמת רכישה במחיר למשתכן כדאית.

1. תוכנית מחיר למשתכן

העשור וחצי האחרון מתאפיין בעליות חדות של מחירי הדיור. על רקע זה עלה הרעיון של הבטחת דיור בר-השגה לקדמת השיח. דיור בר-השגה מתבטא במדיניות שנועדה לספק פתרונות מגורים הולמים לחסרי דירה. התוכנית נועדה לאפשר לחסרי דירה לרכוש דירה במגוון פרויקטים ברחבי הארץ במחיר נמוך ממחירי השוק החופשי.

תוכניות הסיוע מיועדות לשווק יחידות דיור בבניה רוויה במחיר מופחת של עד 300,000 שקלים ממחיר השוק של הדירות המוצעות באותו האזור.

המדינה מציעה ליזמים הנחות בשיעור של 10% – 80% על מחירי הקרקע במתחמים שונים (לאחר ביצוע שמאות ע"י השמאי הממשלתי), וכן סבסוד על עלויות הפיתוח במתחמים בהם ערכי הקרקע נמוכים. מחיר הקרקע ליזם קבוע מראש והתחרות בין היזמים במכרז הינה על מחיר הדירה הסופי לדייר.
בנוסף, במסגרת תכנית "מחיר למשתכן במתכונת החדשה" המדינה מעניקה, בחלק מהיישובים, מענקים מותנים לרוכשים.

רוכשי הדירה מתחייבים לא למכור או להעביר את זכויותיהם במשך מספר שנים בהתאם לתוכנית במסגרתה הדירה נרכשה. הפרת תנאי זה כרוכה בתשלום קנס למדינה.

2. קביעת שווי הנכס

במחיר למשתכן שווי הנכס יקבע לפי הגבוה מהמחיר בחוזה או הערכת שמאי, עד 1.8 מיליון.
בשונה מעסקה רגילה, ששווי הנכס נקבע לפי הנמוך מביניהם.

זאת אומרת:
במידה והמחיר בחוזה והערכת שמאי נמוכים מ-1.8מ', מחיר הדירה בעיניי הבנק הוא הגבוה מביניהם.
אם המחיר בחוזה נמוך מ-1.8מ' אבל הערכת שמאי גבוהה מ-1.8מ', מחיר הדירה בעיניי הבנק יהיה 1.8מ'.
אך אם המחיר בחוזה והערכת שמאי גבוהים מ-1.8מ', מחיר הדירה בעיניי הבנק הוא הנמוך מביניהם.

לכן, בעסקת מחיר למשתכן קיים יתרון משמעותי נוסף על פני עסקאות אחרות. כיוון ששווי הנכס יכול להיחשב על ידי הבנק כגבוה יותר מהשווי ששילמתם על פי החוזה, נדרש מצדכם להביא פחות הון עצמי בהשוואה לעסקאות רגילות.

3. האם כדאי לרכוש דירה במחיר למשתכן

על פי הנתונים שהוצגו, נראה כי מחיר למשתכן היא עסקת החלומות של כל זוג צעיר, ואין בכלל סיבה לפקפק על כך. אך גם בעסקה כזאת קיימים סיכונים פיננסים שיכולים לפגוע קשות בזוג הצעיר שנכנס אליה.

1. נכון שאתם יכולים להביא פחות הון עצמי לרכישת הדירה, ולקחת סכום גבוה יותר של משכנתא. אך, זו מלכודת, במידה ולא מבצעים את זה נכון. מכיוון שסכום המשכנתא גבוה יותר, ההחזר החודשי גבוה יותר. מה שגורם לאנשים לקחת משכנתאות לא משתלמות על מנת להפחית מההחזר החודשי בתקופה ההתחלתית.
   
2. כאשר קונים דירה מקבלן כמו במחיר למשתכן. לזוג צעיר שגר בשכירות נוצר מצב שבו צריך לשלם משכנתא ושכירות בו זמנית, מה שמקשה מאוד על המחיה. הפתרון הנפוץ במצב הזה הוא הקטנת ההחזרים החודשיים הראשונים. אך, זה בא על חשבון ההחזרים העתידיים במשכנתא, שיהיו גבוהים יותר.
   
3. כאשר קונים דירה מקבלן, לרוב המחיר של הנכס צמוד למדד תשומות הבניה. על פי נתונים היסטוריים מדד תשומות הבניה עולה בכל שנה. מה שאומר, שהמחיר שישולם יהיה גבוה יותר מהמחיר שנקבע בחוזה. על מנת לפתור את הבעיה הזאת, ניתן לשלם מייד את כל הסכום לקבלן. זה יוצר בעיה אחרת, כי ההחזרים החודשיים של המשכנתא יהיו על כל הסכום שנוצל, מה שיקשה במיוחד על זוגות שמשלמים שכירות באותה תקופה.

דברים שכדאי לקחת בחשבון

ניתן לראות שמחיר למשתכן טומנת בתוכה הרבה מכשולים אשר יכולים לפגוע בצורה משמעותית בזוכים. לכן, חשוב מאוד לפנות ליועץ מקצועי אשר מבין את התחום, ושיתכנן את העסקה לכל פרטיה. על מנת שתוכלו לזכות בבית החלומות שלכם בראש שקט וללא הטרדות מהבנקים.