עסקת מחיר למשתכן נהייתה מאוד פופולרית אצל הזוגות הצעירים. אך, האם באמת כדאי לרכוש דירה במחיר למשתכן או שעדיף לקנות דירה יד שניה. חלק מהאנשים יאמרו לכם שזו עסקת החלומות ושאתם תרוויחו מיליונים ממנה. חלק יספרו שזו המכה הכלכלית הגדולה ביותר שהם נפלו בה. באנו לעשות סדר בדברים על מנת שתוכלו לדעת, האם באמת רכישה במחיר למשתכן כדאית.
1. תוכנית מחיר למשתכן
העשור וחצי האחרון מתאפיין בעליות חדות של מחירי הדיור. על רקע זה עלה הרעיון של הבטחת דיור בר-השגה לקדמת השיח. דיור בר-השגה מתבטא במדיניות שנועדה לספק פתרונות מגורים הולמים לחסרי דירה. התוכנית נועדה לאפשר לחסרי דירה לרכוש דירה במגוון פרויקטים ברחבי הארץ במחיר נמוך ממחירי השוק החופשי.
תוכניות הסיוע מיועדות לשווק יחידות דיור בבניה רוויה במחיר מופחת של עד 300,000 שקלים ממחיר השוק של הדירות המוצעות באותו האזור.
המדינה מציעה ליזמים הנחות בשיעור של 10% – 80% על מחירי הקרקע במתחמים שונים (לאחר ביצוע שמאות ע"י השמאי הממשלתי), וכן סבסוד על עלויות הפיתוח במתחמים בהם ערכי הקרקע נמוכים. מחיר הקרקע ליזם קבוע מראש והתחרות בין היזמים במכרז הינה על מחיר הדירה הסופי לדייר.
בנוסף, במסגרת תכנית "מחיר למשתכן במתכונת החדשה" המדינה מעניקה, בחלק מהיישובים, מענקים מותנים לרוכשים.
רוכשי הדירה מתחייבים לא למכור או להעביר את זכויותיהם במשך מספר שנים בהתאם לתוכנית במסגרתה הדירה נרכשה. הפרת תנאי זה כרוכה בתשלום קנס למדינה.
2. קביעת שווי הנכס
במחיר למשתכן שווי הנכס יקבע לפי הגבוה מהמחיר בחוזה או הערכת שמאי, עד 1.8 מיליון.
בשונה מעסקה רגילה, ששווי הנכס נקבע לפי הנמוך מביניהם.
זאת אומרת:
במידה והמחיר בחוזה והערכת שמאי נמוכים מ-1.8מ', מחיר הדירה בעיניי הבנק הוא הגבוה מביניהם.
אם המחיר בחוזה נמוך מ-1.8מ' אבל הערכת שמאי גבוהה מ-1.8מ', מחיר הדירה בעיניי הבנק יהיה 1.8מ'.
אך אם המחיר בחוזה והערכת שמאי גבוהים מ-1.8מ', מחיר הדירה בעיניי הבנק הוא הנמוך מביניהם.
לכן, בעסקת מחיר למשתכן קיים יתרון משמעותי נוסף על פני עסקאות אחרות. כיוון ששווי הנכס יכול להיחשב על ידי הבנק כגבוה יותר מהשווי ששילמתם על פי החוזה, נדרש מצדכם להביא פחות הון עצמי בהשוואה לעסקאות רגילות.
3. האם כדאי לרכוש דירה במחיר למשתכן
על פי הנתונים שהוצגו, נראה כי מחיר למשתכן היא עסקת החלומות של כל זוג צעיר, ואין בכלל סיבה לפקפק על כך. אך גם בעסקה כזאת קיימים סיכונים פיננסים שיכולים לפגוע קשות בזוג הצעיר שנכנס אליה.
- נכון שאתם יכולים להביא פחות הון עצמי לרכישת הדירה, ולקחת סכום גבוה יותר של משכנתא. אך, זו מלכודת, במידה ולא מבצעים את זה נכון. מכיוון שסכום המשכנתא גבוה יותר, ההחזר החודשי גבוה יותר. מה שגורם לאנשים לקחת משכנתאות לא משתלמות על מנת להפחית מההחזר החודשי בתקופה ההתחלתית.
- כאשר קונים דירה מקבלן כמו במחיר למשתכן. לזוג צעיר שגר בשכירות נוצר מצב שבו צריך לשלם משכנתא ושכירות בו זמנית, מה שמקשה מאוד על המחיה. הפתרון הנפוץ במצב הזה הוא הקטנת ההחזרים החודשיים הראשונים. אך, זה בא על חשבון ההחזרים העתידיים במשכנתא, שיהיו גבוהים יותר.
- כאשר קונים דירה מקבלן, לרוב המחיר של הנכס צמוד למדד תשומות הבניה. על פי נתונים היסטוריים מדד תשומות הבניה עולה בכל שנה. מה שאומר, שהמחיר שישולם יהיה גבוה יותר מהמחיר שנקבע בחוזה. על מנת לפתור את הבעיה הזאת, ניתן לשלם מייד את כל הסכום לקבלן. זה יוצר בעיה אחרת, כי ההחזרים החודשיים של המשכנתא יהיו על כל הסכום שנוצל, מה שיקשה במיוחד על זוגות שמשלמים שכירות באותה תקופה.
דברים שכדאי לקחת בחשבון
ניתן לראות שמחיר למשתכן טומנת בתוכה הרבה מכשולים אשר יכולים לפגוע בצורה משמעותית בזוכים. לכן, חשוב מאוד לפנות ליועץ מקצועי אשר מבין את התחום, ושיתכנן את העסקה לכל פרטיה. על מנת שתוכלו לזכות בבית החלומות שלכם בראש שקט וללא הטרדות מהבנקים.
